O crédito associativo é o financiamento à produção do Banco que demanda a formação de um primeiro grupo, cujos financiamentos, FGTS e subsídio somam o custo da obra da primeira fase de torres mais toda a área comum do empreendimento.

Qual a diferença entre repasse e crédito associativo?

O repasse é o momento em que o cliente efetiva o financiamento junto ao Banco e ocorre somente após a entrega das chaves. Os incorporadores que fazem somente o repasse e não utilizam o crédito associativo não obtém os recursos para financiamento à produção do Banco, mas de outras fontes de capital tais como abertura de ações em bolsa, adiantamento de recebíveis com bancos entre outros. Neste caso o incorporador demanda do cliente em torno de 30% do valor do apartamento até a entrega das chaves, pois não tem 100% do capital para financiamento da obra.

Porque o crédito associativo dá mais vantagens para o cliente?

Ele dá mais vantagens porque o Banco efetua análise técnica e jurídica do empreendimento e mantém sob sua gestão os recursos necessários para a conclusão das obras e legalização do empreendimento, além de efetuar vistorias mensais na obra para liberação dos recursos. O cliente conta também com o Seguro de garantia de término de obra, além dos seguros que cobrem desemprego e morte e invalidez permanente, que no caso de morte ou invalidez permanente o financiamento é quitado.

Quais as “desvantagens” do crédito associativo?

O Banco é bastante exigente e tem uma burocracia maior para aprovar o financiamento do cliente. Ela tem várias instâncias de aprovação e a documentação pedida para o cliente é bastante extensa, podendo o correspondente pedir repetidas vezes a mesma documentação ou outras que o Banco venha a exigir, além de atualizações dos documentos entregues anteriormente. Por essas razões é possível que um empreendimento demore um pouco mais que o normal para ter suas obras iniciadas e o contrato com a Caixa assinado.

Porque a Caixa nega um financiamento, ou aprova um valor abaixo ou acima do proposto?

O Banco não divulga a política de crédito aplicada, entretanto ela deixa claro que o histórico de crédito, endividamento e até mesmo a conjuntura econômica influenciam na aprovação e definição de limites. Esta informação é confidencial e ao Banco não comunica as razões para o incorporador ou o cliente. Temos que apenas aplicar a decisão tomada por ela.

Quais são as requisições para o cliente ter o crédito aprovado por o Banco e assinar o contrato?

• Não ter o nome no SPC/Serasa até o dia da assinatura do contrato;
• Estar com a situação regular perante a Recita Federal;
• RG e CPF;
• Certidão de casamento ou nascimento atualizada com menos de 3 meses;
• Comprovante de endereço com no máximo 30 dias;
• Declaração do empregador caso trabalhe fora do município onde está comprando o imóvel ou a sede da empresa não se situe no município;
• Hollerith dos últimos 3 meses, com atualização mensal até a assinatura com a Caixa;
• Declaração de IR caso o salário seja maior que R$ 1500.;
• Ter renda LIVRE o suficiente para pagar o financiamento, porém esta é uma avaliação da Caixa. Para se obter a renda livre deve-se descontar outros financiamentos, parcelamentos de cartões, empréstimos com bancos, pensões, aluguel e outras contas básicas.

Congelamento do CUB (Custo Unitário Básico) – índice usado para corrigir o saldo devedor do seu apartamento na planta:
Muitas pessoas ignoram essa correção e no final da obra, quando estão prestes a fazer o financiamento, descobrem que o saldo devedor está muito além do que podem financiar, o que muitas vezes causa um dano enorme para o cliente que pode vir até a perder parte do dinheiro investido por não conseguir quitar o saldo devedor. Quando um imóvel é vendido na modalidade Associativo, o saldo devedor do comprador junto a Construtora é corrigido até o momento de assinar o contrato de financiamento com o Banco, prazo que pode levar até um ano desde o lançamento, mas que dificilmente se estende muito após esse prazo. Após a assinatura o saldo devedor não é mais corrigido pelo CUB e congela. O cliente começa a pagar o principal somente depois das chaves. Durante a obra o cliente ira pagar apenas os juros do repasse do seu financiamento. Fora que em caso de falecimento ou invalidez dos compradores o saldo pode ser parcialmente ou totalmente quitado, dependendo da pactuação de renda e de pessoas no contrato.

Despesas de Registro do Imóvel:
Despesas de escritura e registro de um imóvel é outro custo que é muitas vezes ignorado, pois gira em torno de 4% do valor avaliado. Em compras que não são financiadas na planta, essa avaliação é feita apenas após entrega do imóvel e com preço atual de mercado. Em compras na modalidade de crédito associativo, o apartamento já fica registrado em nome do cliente, e o valor destas despesas é calculado sobre a fração do terreno, já que tanto para a prefeitura quanto para o cartório não existe prédio ainda e sim terreno, o que pode gerar uma economia de até 70% do valor de registro. O registro é feito no ato da assinatura com o Banco; portanto, é importante planejar para essa despesa, mesmo que ela seja apenas uma fração do que você pagaria com o imóvel pronto.

Garantia de entrega do imóvel:
Os Bancos apenas financiam imóveis para empresas que possuem cadastro aprovado.

O processo de aprovação é extremamente rigoroso para eliminar riscos para a instituição. Como, por exemplo, a obrigatoriedade de certificação PBQP-H (Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade). Os imóveis financiados pela CAIXA possuem garantia do próprio banco. Se a construtora por algum motivo não termina a obra, a CAIXA assume e entrega dentro do prazo determinado, que é 36 meses a partir da assinatura. Essa é a vantagem mais importante, pois um banco do porte da CAIXA tem muito mais condições de garantir a entrega de um imóvel do que uma construtora que como qualquer outra empresa privada, contém recursos financeiros e humanos passíveis de falhas ou revés. Logicamente que a CAIXA, como foi dito anteriormente, é rigorosa em seus critérios de aprovação da empresa construtora e não entraria em uma transação financeira de risco. Portanto, saber que uma instituição financeira de peso e credibilidade está por trás dessa garantia, com certeza deixa o cliente muito mais tranquilo. Com a tradição e a experiência da CAIXA, ao financiar seu imóvel, você tem a certeza de estar realizando um negócio seguro.

Taxa de Juros Reduzida:

Os Bancos oferecem uma taxa de juros diferenciada para clientes que compram apartamentos na planta na modalidade de crédito associativo.

Utilização do F.G.T.S:

Você pode usar o seu F.G.T.S. ainda na planta e financiar um valor menor.

Estrutura Financeira da Construtora:

Construtoras que escolhem a modalidade de crédito associativo não correm riscos de prejuízo financeiro por causa de inadimplências, o que pode comprometer o fluxo de caixa do empreendimento, consequentemente, causar atrasos ou até paralizações da obra. O banco, através de medições mensais, garante para a construtora o fluxo mensal de despesas da obra. Devido a esta medição mensal, o controle financeiro da obra é também fiscalizado pelo Banco, o que leva a uma melhor administração dos recursos empregados